Opaques ? Basés sur des données partielles ? Telles sont les critiques parfois formulées à l’encontre des loyers de référence. Les critères pris en compte pour le calcul sont fixés par la loi Elan de 2018 et un décret de 2015. Ils reposent sur le type de location (meublé ou loué vide), le nombre de pièces principales ainsi que l’époque de construction. Les plafonds sont aussi fixés en fonction de secteurs géographiques délimitant des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.

Toutes ces données sont récupérées par les observatoires locaux des loyers (OLL), qui calculent ensuite les loyers de référence. Au nombre de 38 sur le territoire métropolitain, ces observatoires couvrent la plupart des grandes agglomérations. « Plus de la moitié des biens en location sont désormais étudiés par un OLL », précise Clément Pavard, responsable du pôle Data de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, organisme chargé de l’animation des OLL.

Les observatoires locaux des loyers prennent leurs informations auprès des locataires, des propriétaires bailleurs et des professionnels de l’immobilier. Avant d’exploiter les données, ils s’assurent que le nombre de logements dans une zone est suffisant pour établir des statistiques.

Beaucoup de critiques portent sur les « zones homogènes » retenues pour évaluer les prix de marché. « On utilise des données de la métropole pour calculer des loyers de référence, alors qu’ils ne sont encadrés qu’à Montpellier, pointe par exemple un ancien de l’OLL de l’Hérault. Or si on calculait seulement à partir des données intra-muros, ils seraient supérieurs de quelques centimes au mètre carré », assure-t-il.

« Dans une même ville, d’une rue à l’autre et parfois d’un immeuble à l’autre, le marché n’est pas le même, et certains plafonds ne correspondent pas à la réalité », regrette de son côté Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué chez Maslow.